18 de septiembre de 2026
JUSTICIA
La Suprema Corte frenó obras en Costa Esmeralda y reabrió la polémica por el desarrollo inmobiliario
El máximo tribunal provincial hizo lugar parcialmente a un recurso presentado por una particular y dispuso reponer la medida cautelar sobre el sector residencial. La decisión apunta a posibles irregularidades ambientales y exige una nueva evaluación del proyecto. El Paseo Comercial quedó exceptuado.
La Suprema Corte bonaerense aplicó una medida cautelar que frena las obras en el denominado Nuevo Núcleo Urbano Costa Esmeralda. La resolución revocó parcialmente un fallo de la Cámara de Apelación en lo Contencioso Administrativo de Mar del Plata y ordenó devolver la causa al juzgado de primera instancia de Dolores para que adecue la medida.
El pronunciamiento se dictó en el expediente iniciado por Evangelina de los Milagros Cordone contra Fiduciaria de la Costa S.A., Eidico S.A. y la Asociación Civil Social y Deportiva Costa Esmeralda, con intervención de la Municipalidad de La Costa.
La presentación cuestionó el avance de un desarrollo inmobiliario en un área que, según lo planteado por la demandante, originalmente estaba destinada a chacras marinas de baja densidad. Entre los riesgos señalados se encuentran la afectación de los médanos, la tala de árboles y las posibles consecuencias sobre los recursos hídricos y los servicios esenciales de la zona.
Un cambio en el proyecto que encendió las alarmas
Uno de los puntos centrales del fallo está vinculado con las modificaciones que habría experimentado el plan urbanístico original. Según surge de las actuaciones, el proyecto presentado inicialmente contemplaba chacras de más de 5.000 metros cuadrados en el área residencial. Sin embargo, la propuesta posterior incorporó viviendas unifamiliares y multifamiliares, complejos hoteleros y establecimientos gastronómicos, con una escala constructiva diferente a la prevista originalmente.
El juez Soria sostuvo que, en una evaluación preliminar, esos cambios excederían una simple modificación de etapas del emprendimiento y justificarían analizar nuevamente sus consecuencias ambientales. En ese marco, la Corte también puso el foco en la normativa que regula el ordenamiento territorial y la protección de la costa.
Los magistrados señalaron que las evaluaciones ambientales utilizadas como antecedente del emprendimiento se habían realizado bajo un marco normativo que posteriormente sufrió modificaciones. El estudio de impacto ambiental original data de 2006, mientras que la declaración de impacto ambiental fue emitida en 2009. A su vez, en 2019 el municipio dejó sin efecto su adhesión al decreto provincial 3.202/06 mediante la ordenanza 4.744/19.
Para la Suprema Corte, la Cámara no había considerado adecuadamente las consecuencias de ese cambio normativo ni su incidencia sobre el proyecto que se pretende ejecutar en la Zona Sur. Otro aspecto observado fue la aplicación de las restricciones vinculadas con la línea de edificación sobre el frente marítimo. El fallo advirtió que, al dejar de regir la adhesión municipal al decreto 3.202/06, recobraron relevancia otras disposiciones provinciales que establecen pautas de protección relacionadas con la cadena de médanos.
En particular, se cuestionó que no se hubiera considerado debidamente el artículo 142 del decreto 3.511/07, que contempla que, cuando no existe adhesión municipal al régimen mencionado, la línea de edificación debe extenderse desde la finalización de la cadena de médanos.
La preocupación por los servicios y el ambiente costero
La resolución también tuvo en cuenta las condiciones de infraestructura del partido de La Costa y las posibles consecuencias de sumar nuevas construcciones a la urbanización. En ese sentido, se incorporaron informes que daban cuenta de limitaciones en la disponibilidad de servicios básicos, entre ellos agua corriente, cloacas y gas natural, en distintas zonas del distrito.
Para los jueces, la posible afectación del ecosistema costero y de las condiciones de vida de los habitantes de la zona justificaba adoptar una medida preventiva mientras se profundiza el análisis del emprendimiento. La Corte consideró que existían elementos suficientes para advertir un riesgo potencial sobre el ambiente y la salud de la población, por lo que entendió que correspondía aplicar los principios preventivo y precautorio del derecho ambiental.
Qué obras quedan suspendidas y cuál es la excepción
Con la decisión, la Suprema Corte ordenó reponer, en lo sustancial, la cautelar que había dictado originalmente el juzgado de primera instancia. La restricción alcanza al sector residencial del Nuevo Núcleo Urbano Costa Esmeralda, identificado en el fallo como un área de 106 hectáreas en la Zona Sur. Allí deberán abstenerse de iniciar o continuar obras que impliquen movimientos de arena, tala de árboles, construcciones o intervenciones que puedan afectar la cadena de médanos.
Sin embargo, la resolución estableció una diferencia respecto del Paseo Comercial, un sector de aproximadamente siete hectáreas que ya estaba contemplado en el proyecto original y en las evaluaciones ambientales aprobadas.
Por ese motivo, la Corte mantuvo en ese punto el criterio de la Cámara y no extendió la suspensión al área comercial.
Una nueva evaluación ambiental, el próximo paso
El expediente regresará al juzgado de primera instancia de Dolores, que deberá definir cómo se mantiene y adecua la medida cautelar y controlar el cumplimiento de los procedimientos exigidos por el máximo tribunal. Entre las condiciones establecidas, las desarrolladoras deberán precisar el alcance de las construcciones proyectadas, la cantidad y características de las unidades, los indicadores urbanísticos y las posibles consecuencias sobre el entorno natural y urbano.
La evaluación también deberá contemplar los efectos sobre el paisaje, la fauna, la flora, la cadena de médanos y los habitantes de la zona, además de las medidas de mitigación o compensación que pudieran corresponder. Luego, el procedimiento deberá incluir instancias de información y participación ciudadana y concluir con la declaración de impacto ambiental pertinente.
De esta manera, la resolución de la Suprema Corte no implica una prohibición definitiva del desarrollo inmobiliario, sino que condiciona el avance de las obras residenciales a una nueva evaluación ambiental acorde con la normativa vigente. El fallo vuelve a poner en discusión el equilibrio entre el desarrollo urbanístico y la preservación del ecosistema costero, en una causa que ahora deberá continuar su trámite en el fuero contencioso administrativo de Dolores.