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Se volvió a activar la fábrica de excepciones en el Concejo: buscan habilitar un sexto piso en pleno distrito R4
El Departamento Ejecutivo giró un expediente para autorizar a la firma S&R Arquitectura S.A. a perforar el plano límite en la calle 20 de Septiembre al 874. El mecanismo de la compensación urbanística vuelve al centro de la escena en el recinto.
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La "morfología de la excepción" volvió a poner en marcha sus engranajes en el Honorable Concejo Deliberante de General Pueyrredon. Con la firma del Departamento Ejecutivo, ingresó un proyecto de ordenanza que busca otorgar una dispensa especial a la firma S&R Arquitectura S.A. para perforar el plano límite en un desarrollo inmobiliario multifamiliar sobre la calle 20 de Septiembre Nº 874.
El expediente (EX-2025-00378229-MUNIMDP-DGOP#SOPU) busca torcer los parámetros del Código de Ordenamiento Territorial (COT) en un lote de 562,90 m² ubicado en el Distrito Residencial Cuatro (R4), una zona pensada para mediana densidad con viviendas individuales y colectivas según el artículo 6.6.4 de la norma.
La obra, que ya contaba con planos aprobados (a orden 42) para un edificio entre medianeras con planta baja (hall, quincho, bauleras y cocheras) y cinco pisos superiores con diez departamentos de tres ambientes, busca ahora sumar una planta adicional retirada de las medianeras. De esta forma, pasará a tener planta baja y seis niveles superiores, saltando el límite de altura permitido.
La ingeniería argumental para romper el Código
Para justificar la dispensa, el mensaje de elevación firmado por el Ejecutivo se aferra a un malabarismo técnico: sostiene que la propuesta utiliza un Factor de Ocupación del Suelo (FOS) de 0.38, netamente inferior al 0.60 que permite la norma. Según la Dirección de Ordenamiento Territorial, al "liberar terreno" y dejar superficie descubierta en planta baja para el quincho, el proyecto requiere de mayor altura para volcar los indicadores remanentes del Factor de Ocupación Total (FOT) y la Densidad Poblacional Neta (Dn), los cuales se encuentran en regla.
El informe técnico de la comisión (orden 48) avala que esto aporta "mejores condiciones de habitabilidad, visuales y ventilación". Además, la gestión comunal fundamentó que en las cercanías existen torres de similar y mayor envergadura, destacando la colindancia de la manzana con el distrito R1 (alta densidad) y la cercanía de solo una cuadra con el corredor comercial densificado de la avenida Libertad. Con esa percha teórica, la Comisión Asesora (Decreto 50/96) dictaminó por unanimidad aconsejar la autorización (acta a orden 50).
Compensaciones "a gusto y piaccere" y plazos vencidos
Sin embargo, el punto más sensible del expediente no está en los metros cúbicos de cemento, sino en la letra chica del esquema financiero y normativo. El artículo 6° de la ordenanza estipula el pago de una "contribución a modo de compensación urbanística" bajo el amparo de la Ley Provincial N° 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, destinada a obras de infraestructura y espacio público.
El problema radica en que Mar del Plata aún carece de una ordenanza marco que regule, tabule y fije con claridad cómo se calculan las compensaciones urbanísticas. A este vacío normativo se le suma un dato clave que surge de las actuaciones: la presentación del anteproyecto se encuentra vencida desde febrero de este 2026.
Al no existir un parámetro fijo por norma aprobada y con el trámite con los plazos administrativos caducos, la fijación de la tasa compensatoria queda completamente a "gusto y piaccere" de la discrecionalidad del Departamento Ejecutivo, que determinará "a ojo" cuánto deberá desembolsar la empresa antes de la aprobación definitiva de los planos en Obras Privadas.
Con el expediente ya ingresado, las comisiones de Obras y Legislación prometen convertirse en un nuevo ring político sobre la falta de reglas claras en el desarrollo urbano y la proliferación de excepciones a medida del mercado inmobiliario.