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La Tecla Mar del Plata
Redacción
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"Operativo Chalet": los casos que vuelven a poner en discusión el futuro del patrimonio marplatense
Inmobiliarias y constructoras apuntan a los edificios patrimoniales para construir viviendas multifamiliares de altura.Villa La Robla, Villa Titito, Vaia Po y Félix Pachano son algunos de los inmuebles que quedaron en el centro de una disputa que combina preservación, excepciones urbanísticas y nuevos desarrollos.
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Mar del Plata cuenta con un importante patrimonio arquitectónico compuesto, en buena medida, por antiguas casonas de piedra que durante décadas pertenecieron a familias de alto poder adquisitivo. Muchas de esas construcciones, hoy en desuso o directamente abandonadas, quedaron en la mira de desarrolladores y constructoras que encontraron en esos terrenos una oportunidad para avanzar con emprendimientos de mayor escala. Así toma forma lo que en el ambiente político y urbanístico ya se conoce como “Operativo Chalet”: un plan que no fue anunciado ni formalizado, pero que se ejecuta mediante un mecanismo que comenzó a tomar impulso con el Régimen de Incentivos a la Construcción.
La lógica se repite en varios expedientes: comprar terrenos donde todavía sobreviven inmuebles de valor histórico, comprometer su preservación o puesta en valor y, a partir de allí, buscar modificaciones a los indicadores urbanísticos. Puede tratarse de cambios en la altura, la superficie construible, la ocupación del suelo o la densidad. Y hay un dato político que atraviesa a varios de estos casos: las excepciones no quedaron únicamente en el ámbito de los desarrolladores y el Ejecutivo, sino que los proyectos tuvieron tratamiento y aval del Concejo Deliberante, que habilitó las modificaciones necesarias para que pudieran avanzar.
Uno de los casos que mejor representa esta dinámica es el del Chalet María Frers de Mahn, conocido como Villa La Robla, ubicado en la manzana delimitada por Aristóbulo del Valle, Alem, Gascón y Falucho. En ese predio existen además otras dos edificaciones con valor histórico, aunque sin declaratoria patrimonial. Allí, la firma Fiduciaria Paisajes Urbanos S.A., vinculada a Florencia Miconi, impulsa una torre de 35 pisos, en uno de los sectores más cotizados de Stella Maris. La propuesta contempla conservar y refuncionalizar el chalet, pero el tamaño del emprendimiento generó cuestionamientos de vecinos y organizaciones por el impacto que tendría sobre el perfil urbano del barrio.
Otro de los expedientes que alimentan el “Operativo Chalet” se encuentra en Gascón al 1300, donde aparecen los chalets Vaia Po y Félix Pachano. Allí, el empresario Patricio Gerbi, propietario de la constructora Coarco y conocido además por haber sido señalado como arrepentido en la causa Vialidad, propuso avanzar con la revalorización de ambas construcciones. El planteo no se limita a conservar los inmuebles: busca obtener para esas parcelas los indicadores urbanísticos de la cuadra siguiente, lo que permitiría desarrollar una construcción con mayor altura que la actualmente autorizada. El proyecto también tuvo tratamiento en el Concejo Deliberante, donde obtuvo el aval legislativo para avanzar con la excepción.
En el caso de Villa Titito, ubicada en Santiago del Estero y 3 de Febrero, en la Loma de Santa Cecilia, también hubo tratamiento legislativo y aval para avanzar con la excepción. El proyecto contempla la preservación, refuncionalización y puesta en valor del inmueble declarado de interés patrimonial por la Ordenanza 10.075. Sobre un predio de aproximadamente 3.749 metros cuadrados, la iniciativa impulsada por su propietario, Adolfo Curi, y la empresa Ivan SA plantea una ampliación edilicia que incluye dos torres de 12 pisos destinadas a viviendas multifamiliares.
La ubicación de Villa Titito tampoco es un dato menor. La Loma de Santa Cecilia forma parte de los primeros núcleos urbanos de Mar del Plata y mantiene una relación directa con la Capilla Santa Cecilia y otras construcciones históricas. Por eso, la discusión en torno al proyecto no se limita a la supervivencia del chalet: también alcanza al impacto que tendrá una mayor densidad edilicia sobre un entorno que conserva características particulares dentro del tejido urbano marplatense.
La sucesión de expedientes muestra entonces distintas variantes de una misma dinámica. En algunos casos, el chalet permanece y se promete su recuperación; en otros, se modifica la normativa para permitir torres de mayor altura; y en el Chalet Mattar directamente se retiró la protección patrimonial. Pero hay un punto en común que atraviesa buena parte de los casos: la intervención del Concejo Deliberante para autorizar excepciones o modificaciones que permiten que los proyectos inmobiliarios avancen.
El caso más controvertido es, por ahora, el de la denominada Torre Malecón Alem, proyectada a unos 200 metros de la costa y con una altura de 35 pisos. La iniciativa prevé una construcción de aproximadamente 136 metros sobre la manzana de Alem, Falucho, Aristóbulo del Valle y Gascón, prácticamente sobre el mismo polígono donde se encuentra Villa La Robla. El contraste entre la escala permitida originalmente en el sector y la dimensión del emprendimiento es uno de los principales argumentos utilizados por quienes se oponen al proyecto.
Las organizaciones vecinales y ambientalistas que cuestionan la obra sostienen que el emprendimiento supone una transformación sustancial del barrio y advierten sobre el impacto en la densidad, el paisaje y el entorno. También plantearon objeciones sobre las modificaciones de los indicadores urbanísticos y sobre el procedimiento mediante el cual se fueron habilitando las condiciones necesarias para avanzar con la torre. El expediente llegó a la Justicia y sumó allí nuevos cuestionamientos sobre el proceso de aprobación.
De esta manera, Villa La Robla, Vaia Po, Félix Pachano y Villa Titito comparten algo más que su valor arquitectónico: todos quedaron incorporados a proyectos que requirieron algún tipo de tratamiento legislativo para modificar las condiciones originales de construcción. La diferencia está en la escala, el tipo de intervención y el destino que tendrá cada predio.
El “Operativo Chalet” empieza así a mostrar un patrón que trasciende cada expediente. El patrimonio aparece como una pieza dentro de una negociación urbanística mayor: se conserva la casona, pero alrededor se modifica la escala de la ciudad. Y mientras los desarrolladores encuentran nuevos espacios para grandes emprendimientos, el Concejo Deliberante termina teniendo en sus manos una de las decisiones centrales: definir hasta dónde puede modificarse la normativa para permitirlos.
La pregunta de fondo es qué ocurre con el entorno y con el modelo urbano cuando la preservación de una casona sirve como contrapartida para habilitar torres de 12, 30 o 35 pisos. Porque si el patrimonio se salva a cambio de excepciones cada vez mayores, el debate ya no pasa solo por preservar los chalets: pasa por decidir qué ciudad se está construyendo alrededor de ellos.