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Régimen de Incentivos a la Construcción: ¿instrumento de desarrollo o vía para las excepciones?
El programa flexibiliza los indicadores urbanísticos para estimular el sector, pero esto llevó a que las empresas presenten proyectos sin una visión estratégica de ciudad. La oposición salió a advertir sobre el último paquete de excepciones que ingresó al Concejo, señalando que “existe una suerte de infección urbana” y criticaron una edificación que dejaría un “grave precedente”.
La construcción se convirtió en el gran caballito de batalla de la segunda gestión de Montenegro, continuando lo iniciado durante la primera. El sector fue uno de los principales beneficiarios de políticas municipales y recibió varios guiños a proyectos específicos en el Concejo Deliberante. Con la presentación de un nuevo paquete de proyectos en el legislativo local, sectores de la oposición expresaron su preocupación ante el avance.
El Régimen de Incentivos a la Construcción, establecido por la Ordenanza 25.114 sancionada el 2 de mayo de 2021, logró nuevas prórrogas gracias al apoyo del empresariado y de la política. El programa, pensado para estimular el sector durante la pandemia y generar empleo, apuntaba a promover proyectos privados presentados entre abril de 2019 y abril de 2020, y a incrementar la capacidad edilicia y altura de los emprendimientos afectados por el contexto socioeconómico generado por la COVID-19.
El Régimen también proponía la continuidad de incrementos promocionales transitorios para distritos de alta y media densidad (R1, R2, R2e, R3, R4, R4e, C1, C1a, C1e, C2, C3, E1, E2) contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial (COT).
Sin embargo, el Régimen trajo consigo varios problemas. Aunque en teoría flexibilizó las premisas del COT, en la práctica motivó excepciones y solicitudes de indicadores más atados a intereses individuales que a una visión a largo plazo de la ciudad. El Concejo, encargado de este proceso, nunca sancionó un sistema de compensaciones previsto en la Ordenanza 25.115, aprobada el mismo día que el Régimen y pensada como contrapeso.
En estos años, varios expedientes dieron lugar a excepciones para distintas construcciones, y en 2023 se presentaron varios proyectos. El Ejecutivo envió recientemente un nuevo paquete de proyectos al Concejo Deliberante, que está en tratamiento.
En la Comisión de Obras se están analizando cinco expedientes enviados por el Ejecutivo, que incluyen un country, una torre de 35 pisos, un edificio de 10 pisos que genera preocupación, y dos parques industriales y logísticos. En la última reunión de la comisión participaron tres de los cuatro desarrolladores que impulsan estas iniciativas.
En ese marco, el bloque de Unión por la Patria, que ha votado en contra de las excepciones, se manifestó en redes sociales sobre el último paquete de proyectos que ingresó al Concejo. En un comunicado, expresaron su preocupación por los expedientes, señalando que “tienen un fuerte impacto en la zona costera y en distintos barrios de Mar del Plata”.
También apuntaron al edificio de 35 pisos propuesto por Fiduciaria Paisajes Urbanos MDP S.A., dirigido por Florencia Miconi (también titular de la constructora IMASA), para la zona de Alem y Gascón, donde se permite “hasta 7 metros de altura”. Indicaron que se pretende construir 125 metros, es decir, 18 veces lo permitido, y lo consideraron “inadmisible”.
“Este tipo de excepciones puede sentar un grave precedente y propiciar proyectos similares en otros sectores de Playa Grande y Los Trocos”, advirtieron los ediles de UxP.
“Existe una suerte de infección urbana por la sustitución de viviendas por edificios. Esto se hace sin informes de impacto ambiental ni análisis de conos de sombra. Tampoco se considera el impacto en los vecinos de la zona: servicios de cloacas, agua, estacionamiento”, subrayaron en el comunicado.
Los expedientes, incluido el de los 35 pisos, serán nuevamente tratados en la Comisión de Obras el martes 17 de septiembre, en medio de críticas. Aunque el oficialismo cuenta con los votos para avanzar hacia Legislación.