La Tecla Mar del Plata
Redacción
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86 mil viviendas vacías, más de 64 mil hogares que alquilan y un COT que quedó obsoleto
Un informe del Colegio de Arquitectura bonaerense y Mar del Plata Entre Todos expone una contradicción difícil de dibujar, ya que el 25,2% de las viviendas del distrito estaba desocupado al momento del Censo 2022, mientras que la cantidad de hogares inquilinos creció un 50,25% en doce años. También cuestiona con dureza el ordenamiento territorial, las excepciones para desarrollos inmobiliarios premium y la falta de políticas concretas para generar suelo accesible.
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General Pueyrredon tiene 86.484 viviendas desocupadas, pero al mismo tiempo 64.483 hogares que deben alquilar para acceder a un techo. La contradicción resume buena parte de la crisis habitacional que atraviesa Mar del Plata y que ahora vuelve a quedar expuesta. El documento no solamente pone números a las dificultades para acceder a una vivienda, sino que también deja al descubierto las falencias de la planificación urbana municipal y la falta de herramientas efectivas para revertir las desigualdades territoriales.
Los datos corresponden al Censo Nacional de 2022 y muestran que, sobre un total de 343.188 viviendas registradas en el partido, el 25,2% se encontraba desocupado. Es decir, una de cada cuatro propiedades no tenía residentes habituales al momento del relevamiento. En contrapartida, el 24,83% de los hogares de General Pueyrredon vive en una vivienda alquilada. Son 64.483 familias sobre un universo de 259.623 hogares.
Mientras creció considerablemente la cantidad de familias que dependen del mercado de alquiler, el distrito mantiene un enorme parque de viviendas sin ocupantes habituales.
El informe también advierte que la distribución de las propiedades desocupadas no es uniforme. La mayor concentración aparece en la franja costera y en el periurbano sur, donde se desarrollaron distintos emprendimientos residenciales y comerciales. Más del 50% de las viviendas figuran como desocupadas. Se trata de un dato que adquiere otra dimensión cuando se lo contrasta con las dificultades de acceso al suelo y la vivienda que enfrentan los sectores medios y bajos.
Si los números habitacionales exponen la dimensión del problema, el capítulo dedicado a la planificación territorial pone el foco en una de las responsabilidades centrales del Estado municipal. El informe es explícito al decir que el Código de Ordenamiento Territorial (COT) está obsoleto, no responde adecuadamente a las dinámicas actuales del partido y convive con una práctica recurrente de excepciones urbanísticas para proyectos inmobiliarios de características premium.
El cuestionamiento es particularmente serio porque no se trata de una norma secundaria. El COT establece las reglas sobre los usos, la ocupación, la subdivisión y el equipamiento del suelo. Es, en definitiva, uno de los principales instrumentos con los que cuenta el Municipio para determinar cómo crece la ciudad, qué se puede construir y bajo qué condiciones. Sin embargo, el documento advierte que el código vigente ya no responde a los desafíos urbanos actuales, pese a las sucesivas modificaciones incorporadas a lo largo de los años.
El relevamiento señala que la tendencia de los últimos años fue otorgar excepciones al COT para proyectos inmobiliarios que responden a un modelo de desarrollo premium, en detrimento de la planificación, la sostenibilidad y la protección del patrimonio natural y arquitectónico. Es decir, el ordenamiento territorial aparece atravesado por modificaciones particulares que favorecen desarrollos inmobiliarios de alto estándar.
Hay varios ejemplos de estas excepciones. El Balneario La Reserva, los edificios Chateau Frontenac y Royal, el proyecto Unkanny Residences y la modificación de indicadores urbanísticos para un inmueble ubicado en Güemes al 2200.
Mientras tanto, no hay una actualización integral del instrumento que permita responder a las necesidades habitacionales, ambientales y territoriales de la ciudad. El resultado es un esquema en el que las reglas generales pierden capacidad para orientar el desarrollo y las respuestas a las demandas habitacionales siguen siendo insuficientes.
El diagnóstico colectivo realizado por especialistas y representantes de distintas instituciones también apuntó a la ausencia o el incumplimiento de normativas sobre usos del suelo, la falta de planes habitacionales para sectores vulnerables y el déficit de infraestructura en áreas de crecimiento no planificado. A eso se suma una fragmentación socioespacial cada vez más marcada: barrios populares con servicios insuficientes y ocupación informal conviven con urbanizaciones cerradas que ofrecen infraestructura interna, seguridad y equipamiento recreativo para los sectores de mayores ingresos.
El informe también señala que el Banco Municipal de Tierras y los instrumentos previstos por la Ley provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat tienen una implementación limitada. La norma contempla mecanismos para generar suelo urbano, promover la integración y facilitar el acceso a la vivienda, pero buena parte de esas herramientas no logra traducirse en políticas concretas.
Uno de los ejemplos más claros es el Fondo de Mejoramiento del Hábitat, creado para financiar viviendas sociales, infraestructura sanitaria, obras viales, equipamiento urbano y adquisición de tierras destinadas a soluciones habitacionales. Según el relevamiento, su financiamiento permanece en una etapa incipiente y todavía necesita consolidarse.
También continúa pendiente la reglamentación de los mecanismos de participación municipal en la valorización inmobiliaria. Se trata de herramientas que permitirían recuperar para la comunidad una parte del incremento del valor de los terrenos generado por decisiones públicas, como cambios en los usos del suelo o modificaciones de indicadores urbanísticos.
En paralelo, el documento advierte que el Municipio ni siquiera cuenta con un observatorio de precios del suelo ni con información sistematizada sobre la dinámica del mercado de alquileres. Los registros de demanda habitacional y solicitudes de lotes fiscales se producen de manera artesanal, con recursos informáticos escasos e insuficientes.
La fotografía que deja el relevamiento es la de una ciudad con 86.484 viviendas desocupadas, 64.483 hogares inquilinos, 72 barrios populares y herramientas de planificación que, según sus autores, permanecen subutilizadas. El problema habitacional no puede reducirse a la falta de edificios ni resolverse con nuevos emprendimientos inmobiliarios. La discusión de fondo es quién define el crecimiento de Mar del Plata, con qué reglas y en beneficio de quiénes. Mientras el COT siga sin actualizarse y las herramientas de acceso justo al hábitat no se implementen, la ciudad continuará expandiéndose sin resolver las desigualdades que ese mismo crecimiento profundiza.