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El fallo judicial que prende las alarmas en torno al plan para reactivar la construcción
El Juzgado en lo Contencioso Administrativo N°1 declaró ilegítimos dos decretos del ex intendente Daniel Katz que permitieron la edificación de un inmueble con más pisos que los permitidos, afectando también a un chalet patrimonial. Los detalles de la causa.
Las excepciones al Código de Ordenamiento Territorial (COT) y al de Preservación Patrimonial son una constante en General Pueyrredon a lo largo de las últimas décadas. Y un fallo judicial de primera instancia, emitido por el Juzgado en lo Contencioso Administrativo N°1 con fecha del 18 de agosto, vuelve a encender las sospechas en torno al ex intendente Daniel Katz y el actual secretario de Obras, Jorge Luis González, ambos impulsores del plan del gobierno para reactivar la construcción en la ciudad.
El conflicto se remonta a 2005, cuando el ex jefe comunal boina blanca rubricó el decreto 2002/05, con fecha del 6 de octubre de 2005 y el guiño de González, que se desempañaba en la misma cartera que ocupa actualmente, permitiendo la construcción de un edificio en Bolívar, esquina Güemes, con la aplicación de indicadores urbanísticos “especiales”. En otras palabras, Katz habilitó la construcción de un edificio con los parámetros del distrito C1, cuando, en verdad, la obra estaba emplazada en el R3, lindante al Chalet patrimonial Manuela Valdivia de García.
La situación generó una demanda por parte del consorcio de copropietarios del edificio Diana Bolívar, ubicado en Bolívar N°1237, al lado de la obra que se terminó realizando y del bien patrimonial mencionado. Más precisamente, se realizó una pretensión anulatoria en contra de la Municipalidad y de la firma Mastrángelo Hnos S.R.L como coadyuvante, por resultar “directamente favorecida por los actos administrativos impugnados”.
Los vecinos esgrimieron la ilegalidad de la construcción al tratarse de un edificio con valores no permitidos para esa zona de Mar del Plata. Además, en 2006, el bloque de Acción Marplatense y la Defensoría del Pueblo le solicitaron a Katz la intervención del Departamento Deliberativo, el órgano facultado para otorgar excepciones para construir. Sin embargo, las solicitudes no fueron acogidas por el ex intendente, que ratificó su medida con otro decreto, con fecha del 7 de febrero de 2007.
“La aprobación efectuada por el intendente Katz constituyó una excepción que es de competencia exlusiva del Concejo, por lo que es una franca violación de la competencia de los órganos, lo que adolece de vicios graves en sus elementos esenciales y lo convierten en un acto nulo”, planteó la parte parte demandante.
El inmueble de la discordia tiene 16 pisos, con 44,60 metros de altura. En contrapartida, el COT plantea que la altura no puede superar los 18,80 metros.
Chalet Manuela Valdivia de García
En esa línea, la demandante indicó que la Ley Provincial de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo establece que se debe asegurar la “preservación y mejoramiento del medio ambiente, la preservación de las áreas y sitios de interés general y paisajístico”. Algo que se vio obstaculizado con la construcción de dicho edificio, que afecta visual, arquitectónica y urbanísticamente al chalet de Manuel Valdivia de García. Además de la saturación de servicios públicos y superpoblación que generó en la zona.
Los argumentos de la defensa
Del lado de la empresa plantearon que al consorcio le faltaba competencia para demandar, ya que los únicos que “podrían invocar un perjuicio personal propio y directo a sus intereses serían los copropietarios en forma individual” por “falta de personería”, y porque “la asamblea que decidió la presentación estaría viciada en sus etapas constitutivas”
Por otro lado, expuso que el permiso otorgado implica el deber de “preservar el inmueble existente en razón de su declaración como patrimonio arquitectónico municipal”, por lo que la norma aplicable al caso resultaría ser, primordialmente, la ordenanza 10.075, es decir, el Código de Preservación Patrimonial. Y que dicha norma prevalece por encima del COT, “por tratarse de una ordenanza especial y posterior a aquel”. Además, sostuvieron que “preservación habilitaría a admitir tanto actividades no contempladas en el distrito de pertenencia como indicadores urbanísticos especiales”.
En tanto, el Municipio, en una “técnica novedosa para este tipo de procesos”, según esgrimió el juez Isacch, “reprodujo textualmente casi la totalidad de los argumentos que esgrime la empresa coadyuvante en su escrito de contestación de demanda”.
El fallo del juez
En primera instancia, Isacch se explayó sobre la excepción planteada por la defensa. En este sentido, aseguró que los propietarios se “desprenden de sus derechos sobre la cosa común a favor del consorcio, conservando, al mismo tiempo, su carácter de dueños exclusivos del piso o departamento que les pertenece”. Y agregó: “Todo ello crea una voluntad común, con su aspecto societario, el consorcio, que se manifiesta por intermedio de las decisiones adoptada por su órgano resolutorio, la asamblea. El Consorcio tiene derecho a exigir tutela de los derechos comprometidos en la especie por la construcción del edificio aprobada por los decretos”.
Sobre la cuestión de fondo, el letrado remarcó su sorpresa ante el hecho de que la defensa del “objeto de impugnación” recayera sobre Mastrángelo Hnos S.R.L, ya que “parece ser más adecuado que sea la comuna la que dirija o conduzca su defensa. Por el contrario, el municipio se limita acompañar lo postulado por el coadyuvante, en un esquema que habitualmente se presenta de modo inverso”.
En relación a los argumentos vertidos por las partes acusadas, el magistrado planteó que el Código de Preservación Patrimonial se aprobó el 28 de agosto de 1995, y tiene incluido al Chalet Manuela Valdivia de García. “La unificación de parcelas que la empresa invocó y el municipio reprodujo para intentar respaldar la legalidad del permiso otorgado es posterior al dictado del decreto cuestionado y, por ende, los indicadores urbanísticos de excepción que aquel disponía, diferentes a los establecidos por el COT, no eran aplicables a la realidad material y jurídica del inmueble beneficiado por los mismos”, profundizó.
En otras palabras, según Isacch, “al momento del acto no existía la posibilidad de apartarse de los parámetros establecidos por el COT, circunstancia que impedía alterar los indicadores urbanísticos correspondientes al distrito R3”.
En efecto, esta situación “da por tierra el argumento central de la defensa según el cual la autorización excepcional encontraría justificación en la preservación del inmueble que había sido declarado como patrimonio arquitectónico”.
Justamente, al momento del decreto, el chalet estaba compuesto únicamente por la parcela 5 y, por tal motivo, “no pudo el Ejecutivo autorizar la construcción de un edificio con beneficios extraordinarios en una parcela inexistante (1x), formada a posteriori, casi cinco años después. Esto es suficiente para declarar la ilegitimidad del decreto 2002/05”.
¨Por otro lado, el juez tuvo duros planteos hacia Katz, en relación a la competencia para emitir el mencionado decreto, y uno más, ratificatorio del mismo, en febrero de 2007. “Asimismo, el permiso es una decisión carente de validez por ausencia de aptitud para decidir de ese modo. Los pedidos para que intervenga el Concejo Deliberante por parte de Acción Marplatense y la Defensoría del Pueblo fueron ignorados por el intendente municipal”, argumentó.
Y agregó: “Encuentro particularmente reprochable que el intendente hiciera caso omiso a las observaciones y los pedidos formulados por los mencionados organismos, dado que una revisión concienzuda de los antecedentes de hecho que rodearon su decisión posiblemente hubiera posibilitado advertir dicha circunstancia y recomponer la legalidad del acto. En caso de ser posible, establecer una excepción al régimen general, ello corresponde a la competencia del Concejo”. Por todo ello, es que Isacch terminó considerando como “ilegítimos” el decreto 2002 y/05 y el de febrero de 2007.
Si bien se trata de una sentencia en primera instancia, en caso de que quede firme, según precisaron fuentes judiciales, la intención del consorcio sería avanzar en una demanda colectiva por daños y perjuicios contra la comuna y la firma constructora.