Crece el debate por el suelo y la memoria urbana en Mar del Plata
Mientras crece la preocupación empresarial, el impacto de las excepciones constructivas otorgadas al estudio Mariani, los límites que empieza a fijar la Justicia, la tensión entre la rentabilidad inmobiliaria y la preservación del patrimonio histórico de la ciudad, reabren el debate y la polémica al avance de los desarrollos privados.
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La fisonomía de Mar del Plata atraviesa desde hace años una transformación estructural que excede la mera renovación estética. Detrás de las siluetas de hormigón que modifican la línea de la costa y las lomas históricas, se desenvuelve una compleja trama de decisiones políticas, normativas excepcionales y un modelo de desarrollo urbano que genera intensos debates en la comunidad. En el centro de este entramado se encuentra el estudio Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, hoy liderado operativamente por el arquitecto Jerónimo Mariani, cuya firma estampa los proyectos de mayor escala suntuosa en el distrito de General Pueyrredon, consolidando una influencia que divide aguas entre la promesa de modernización y la pérdida irrecuperable de la identidad arquitectónica local.
El núcleo de la controversia no radica en la actividad constructiva en sí misma, sino en la metodología administrativa que viabiliza los proyectos más ambiciosos. El Código de Ordenamiento Territorial (COT), diseñado para planificar el crecimiento sustentable de la ciudad, se ha transformado en una norma flexible mediante el uso recurrente de las ordenanzas de excepción. A través de este mecanismo, el Concejo Deliberante convalida indicadores urbanísticos que duplican o triplican las alturas y densidades permitidas originalmente para determinadas zonas. Los sectores críticos y las asambleas vecinales señalan que este esquema genera una plusvalía multimillonaria asimétrica para los desarrolladores privados, mientras que el municipio absorbe los costos derivados de la sobrecarga en la infraestructura de servicios públicos, muchas veces obsoleta para contener la demanda de megaedificios en áreas residenciales de baja densidad.
Los límites de la excepcionalidad y el freno judicial
Este modelo de gestión urbana comenzó a encontrar sus primeros límites institucionales fuera de los despachos municipales. El caso más paradigmático es el proyecto de la torre de 35 pisos proyectada en la manzana delimitada por las calles Alem, Aristóbulo del Valle, Falucho y Gascón, impulsado por una fiduciaria vinculada a la constructora IMASA liderada por Florencia Miconi y diseñado por el estudio Mariani. La ordenanza que habilitaba una estructura de 128 metros de altura en las inmediaciones del histórico Chalet La Robla fue severamente cuestionada por los residentes de la zona, quienes acudieron a la Justicia en lo Contencioso Administrativo. La posterior medida cautelar que ordenó la suspensión de las obras desnudó la fragilidad de los informes técnicos que sustentaban la excepción, argumentando que la densidad poblacional pretendida equivalía a concentrar la habitabilidad de diez manzanas en un solo lote, poniendo en riesgo el entorno ambiental y la provisión de agua y cloacas controlada por Obras Sanitarias.
Entre el fachadismo y la alerta patrimonial
La estrategia de intervención sobre los bienes declarados de valor histórico también forma parte de la matriz de discusión. El denominado "fachadismo", una técnica que conserva las estructuras exteriores de edificios antiguos para utilizarlas como portales de acceso a complejos de torres modernas, encuentra su máxima expresión en el proyecto diseñado para el Château Frontenac. Ubicado en la loma de Stella Maris, la propuesta contempla la construcción de dos grandes torres residenciales que alterarán de manera definitiva la morfología y la escala barrial tradicional del entorno. Desde la perspectiva de los desarrolladores, este método se presenta como la única alternativa financieramente viable para garantizar la "puesta en valor" y el mantenimiento de estructuras que, de otro modo, quedarían confinadas al abandono. Sin embargo, los colectivos de arquitectos independientes y defensores del patrimonio advierten que el resultado es la descontextualización del bien, convirtiendo la memoria histórica en un mero adorno publicitario para el mercado inmobiliario de alta gama.
La inquietud comunitaria se trasladó recientemente hacia la zona sur de la costa marplatense, específicamente en torno al Parador Ariston, la icónica obra diseñada en 1947 por el maestro de la Bauhaus Marcel Breuer y declarada Monumento Histórico Nacional. La confirmación de la venta del predio a un grupo empresario gastronómico encendió las alarmas de las organizaciones civiles tras trascender que el estudio Mariani intervendría en la planificación del espacio. Aunque los nuevos propietarios manifestaron intenciones de recuperar la dañada estructura original, los antecedentes de transformaciones de espacios de valor histórico en la ciudad —como ocurrió con la reconversión de la Ex Terminal Sur en un centro comercial privado— colocan cualquier futura solicitud de ampliación o explotación de parcelas linderas bajo una estricta vigilancia civil y profesional.
El desarrollo inmobiliario de Mar del Plata se debate así entre dos visiones contrapuestas. Por un lado, una concepción pragmática que observa al suelo urbano como una plataforma de inversión financiera y generación de empleo inmediato en el sector de la construcción, respaldada por mayorías legislativas transversales y un blindaje de los principales holdings de comunicación tradicionales de la ciudad. Por el otro, una demanda creciente de transparencia institucional que exige preservar la identidad morfológica, garantizar la sostenibilidad ambiental y detener la destrucción sistemática del patrimonio histórico. El caso del estudio Mariani y sus lazos con las principales corporaciones constructoras locales resume una dinámica donde las excepciones tienden a convertirse en la regla general, desafiando los límites de la planificación urbana y la memoria colectiva de la ciudad.
