El COT y el plan para la reactivación

El debate sobre el Código de Ordenamiento Territorial (COT), la normativa que regula el uso, la ocupación, la subdivisión y el equipamiento del suelo en General Pueyrredon, y la necesidad de reactivar la construcción ante una recesión sin precedentes han cobrado protagonismo en la ciudad.

Una primera señal sobre la cuestión la dio el Ejecutivo cuando, en enero, el intendente Guillermo Montenegro oficializó la Dirección General de Planeamiento y Planificación Estratégica, con dependencia de la Subsecretaría de Planeamiento Urbano, comandada por Jorge Luis González.

A la misma se le encomendó el “contacto con las organizaciones relacionadas con el Plan  Estratégico y trabajar en la formulación de proyectos que permitan la implementación de las estrategias que surgen de éste en lo referido a la planificación de la ciudad en la gestión territorial y la reformulación del Código de Ordenamiento Territorial”. En el mismo sentido se expresó González durante la presentación del Presupuesto 2020. “El COT necesita actualizarse, renovarse, dar un marco creíble, ser realmente eficiente para aquellos inversores que quieran venir a la ciudad”, manifestó.

“La excepción se hizo norma”, es uno de los elementos que circundan al debate en torno a la reforma del COT. Justamente, la ausencia del Plan Estratégico –realizado en 2015 por una comisión mixta, integrada por colegios profesionales, universidades y funcionarios que buscó ser una guía para el crecimiento de la ciudad hasta el 2030- es uno de los aspectos señalados por los críticos de estos permisos para construir por encima de las restricciones establecidas.

Es que las perspectivas de inversiones de los principales desarrolladores inmobiliarios encuentran  un freno en los límites de los indicadores de construcción de acuerdo a las zonas y divisiones del uso del suelo. Las decenas de expedientes en el Concejo Deliberante para obtener excepciones, presentados en los últimos años por desarrollares, evidencian la situación. Allí reside una de las claves de la importancia en la conducción de comisiones como Legislación y Obras, donde deben ser despachados los proyectos.

A pesar de los indicios de reforma a principios de año, la llegada de la pandemia fue la excusa ideal no para un cambio de fondo en el COT pero sí en algo que lo toca de lleno. En las últimas semanas, el gobierno presentó el borrador del “Plan de Reactivación de la Industria de la Construcción”. La propuesta se sustenta en tres ejes, bajo la premisa de la “generación de empleo”: modernización administrativa, instrumentos normativos e incentivos económicos.

La ordenanza 13.231 puso en vigencia en 2000 el actual Código de Ordenamiento Territorial, que se busca modificar.


Según supo este medio, detrás de la iniciativa estaría el secretario González, en coordinación con su socio en el ámbito privado, el exintendente y arquitecto Daniel Katz. El plan habría sido diagramado tiempo atrás, antes de que el propio Montenegro asumiera el mando de la ciudad, con el visto bueno de la UOCRA y los grandes empresarios del sector, como la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios y la constructora Ingeniero Miconi y Asociados S.A., principalmente.

En el seno de los profesionales hay cierto descontento, ya que la iniciativa favorece a los grandes empresarios del sector, en desmedro de los arquitectos de rango medio, que no tienen la capacidad de inversión o injerencia en los megaproyectos que abarcan la edificación de varios pisos hacia arriba.

Entre algunas de las propuestas se plantea “contener el crecimiento físico de la ciudad, propiciando el crecimiento interior por sobre la expansión” hacia la periferia. El plan apunta a modificar criterios en los distritos C1 y R1, áreas geográficas de la ciudad nomencladas por el COT en las que se puede edificar. Las zonas delimitadas, a grandes rasgos, abarcan el micro y macrocentro de Mar del Plata.

Para estos sectores, el borrador del proyecto establece “un régimen promocional que tendrá como vigencia un año, aplicable a los distritos R1, C1, C1a, mediante el cual se aplicará el indicador máximo del FOT (Factor de Ocupación Total) y densidad poblacional neta máxima, indistintamente del uso previsto en la propuesta edilicia”.

Aquí emerge una de las claves del expediente: propiciar una mayor flexibilidad en las normativas para construir hacia arriba. Al permitir los máximos indicadores para ambas variables, el gobierno da cierto marco legal para justificar eventuales excepciones al COT, que pone límites en la cantidad de superficie a utilizar según la zona de la ciudad.

En el seno del Concejo Deliberante, quien ya se encuentra realizando gestiones para impulsar la iniciativa sería Cristina Coria (UCR). Hoy alejada de la comisión de Obras, desde donde hizo avanzar varios expedientes que solicitaban excepciones al COT para construir edificios con más pisos, ahora le daría un mayor “marco legal” a la propuesta desde la comisión de Legislación, la cual preside actualmente.

 

La visión del Colegio de Arquitectos sobre el COT y la construcción

El titular de la entidad, Eduardo Agüero, ponderó las flexibilizaciones del plan para reactivar la industria, aunque remarcó que debe haber cambios para los profesionales medios. Cómo será el futuro de las excepciones.

El presidente del Colegio de Arquitectos de Mar del Plata, Eduardo Agüero, opinó sobre el rumbo de la construcción en la ciudad ante el plan del gobierno para reactivar el sector y las posibilidades de reformar el COT tras haber discutido las iniciativas con el secretario de Obras.

En relación con lo primero, ponderó que se “tomaron algunas flexibilizaciones que le dan más libertad al proyectista”, y que el incentivo en las áreas centrales “no complica el desarrollo urbano”. Sin embargo planteó que se podrían aplicar mayores facilidades para construir en distritos de densidad poblacional menor, como el R4, para favorecer a los profesionales medios. O incluso para edificar viviendas del Procrear.

Por otro lado criticó “cuestiones políticamente incorrectas” del programa, como que las obras de mayor envergadura paguen menos derechos de construcción. “Eso no tiene ningún sentido, los derechos no son determinantes para hacer una inversión.  ¿Al pequeño ahorrista le cobro y al gran inversor se los bajo?”, inquirió el profesional.

Con relación a una reforma del COT, planteó: “Las excepciones no las vas a eliminar con un cambio de código. Podés minimizarlas. El COT está regido por la ley provincial 8.912 y la 14.449. Ninguna de las dos normas limita el plano límite, que es el principal generador de excepciones ligadas a las alturas. Los estados municipales determinan las restricciones que corresponden”.

¿Hacia una amnistía?

El Ejecutivo municipal también evalúa lanzar un plan de amnistía. El mismo consistiría en que se pongan en orden aquellos inmuebles que no tienen presentados los planos conforme se realizó la construcción, con ampliaciones y pisos sin declarar, lo cual implicaría un canal más de recaudación para el Municipio, habida cuenta de la situación económica adversa de General Pueyrredon.

Fuentes del gobierno coincidieron en señalar que esta medida comenzaría a aplicarse a fines de este año o principios de 2021.

 

Una mesa de trabajo fallida

En 2011, el bloque radical presentó un proyecto con el que buscaba poner en debate la regulación y el ordenamiento del desarrollo urbano. Pese a su demorada aprobación, la idea nunca llegó a implementarse.

La lupa sobre cómo se construye en la ciudad y el desarrollo de urbano es de larga data. Muchos recuerdan un proyecto de 2011 que tardó dos años en aprobarse en el Concejo Deliberante, con el cual se creó la Mesa de Trabajo para la regulación y el ordenamiento del desarrollo urbano. La iniciativa de la actual concejala Vilma Baragiola (UCR) ya marcaba, en aquel entonces, que tanto el COT como el Reglamento General de Construcciones, “aun con cambios y ajustes desde sus promulgaciones, permanecen sin una estrecha relación con las nuevas realidades urbanas y los cambios tecnológicos en la construcción que se viven, sobre todo, en los últimos veinte años”.

La mesa se conformó en torno a ejes como la elaboración de un nuevo COT y un nuevo Reglamento General de Construcciones; ideas y proyectos para el cumplimiento del objetivo planteado; análisis de la viabilidad y factibilidad de los mismos. Además del Plan Estratégico participarían el jefe comunal, concejales, funcionarios municipales, universidades, colegios profesionales, cámaras, gremios, Organizaciones No Gubernamentales y vecinos en general.

La idea, nunca llegó a desarrollarse. Quizás una propuesta similar asome a futuro, cuando ya se conozcan mayores precisiones sobre las intenciones del Ejecutivo en torno a la reforma del COT. Mientras tanto se estudia el plan para reactivar la construcción.

 

Un permiso que sigue generando polémica

Pese a la fase 3, la Municipalidad autorizó excepcionalmente la continuidad de los trabajos en el edificio Maral Explanada, una de las tres Torres Pelli ubicadas frente a Playa Chica. El  emprendimiento es llevado adelante por la firma Silva, uno de los principales desarrolladores, que con argumentos técnicos explicó que “la interrupción de tareas acarrearía un grave riesgo”. “O para todo o para ninguno”, se quejó un grupo de arquitectos.

La construcción, en rebeldía contra la fase 3

El pase a fase 3 y la negativa de Provincia a exceptuar a las obras privadas del aislamiento fueron desafiados por la UOCRA -con apoyo de un sector del Foro de la Construcción-, que el viernes último retomó la actividad bajo el argumento de estar realizando una “huelga a la japonesa”.

“Si no trabajamos, no cobramos”, sostuvo su titular, César Trujillo. “Si niegan la habilitación  porque gobierna el PRO, me desafilio del PJ”, advirtió el sindicalista. “Los números nos colocan entre los sectores con menor riesgo de contagio”, planteó el Foro de la Construcción.

 

Con 15 años de retraso, la Justicia anuló decretos de Katz

El Juzgado Contencioso Administrativo N°1 de Mar del Plata resolvió a fines de agosto la anulación de dos decretos del exintendente Daniel Katz, con los que en 2005 había autorizado la construcción de un edificio frente a playa Las Toscas bajo la aplicación de indicadores urbanísticos “especiales”, montado en el mismo predio que el chalet Manuela Valdivia de García, declarado  Patrimonio Arquitectónico Municipal.

Mediante los decretos 2002/05 y 307/07, el “Ruso” había permitido que allí se apliquen los parámetros el distrito C1, cuando deberían regir R3. Ello posibilitó la construcción de un edificio de 16 pisos, con 44,6 metros de altura, cuando las edificaciones no deberían superar los 18,8 metros.

El consorcio de un inmueble lindero impulsó en 2007 la acción judicial, y en las últimas semanas obtuvo el fallo favorable del juez Simón Isaach. Para el magistrado, “no existía la posibilidad de apartarse de los parámetros establecidos por el COT, circunstancia que impedía alterar los indicadores urbanísticos correspondientes”.

Como se barajaba, la respuesta del Municipio no se hizo esperar. En los primeros días de septiembre, la Subsecretaría Legal y Técnica apeló ante la Cámara de Apelaciones Contencioso Administrativa, cuyo fallo se espera.

La Comuna presentó una particular visión: como el chalet patrimonial se rige por el Código de Preservación Patrimonial, es esa normativa la que debe considerarse de aplicación, y no el COT. Como el primer código fija que “podrán admitirse indicadores urbanísticos especiales”, los decretos serían válidos.

 

Ciudad del Conocimiento

Otro de los aspectos que busca impulsar el plan del gobierno para reactivar la construcción es la creación de un Polo Tecnológico en el polígono que conforman las calles San Martín, Funes, 3 de Febrero y Chile, donde actualmente se encuentra la terminal Ferroautomotra.

La iniciativa es una de las claves para que Mar del Plata se convierta en “Ciudad del Conocimiento”. Se trata de uno de los objetivos trazados por Montenegro para 2020 en busca de potenciar el sector TIC en la Comuna, propiciando la llegada de un gran número de empresas del rubro.